Le thème de l'achat et du financement d'une
propriété est très vaste et a des conséquences très importantes
sur le patrimoine de nos clients. La maison prend une place de plus
en plus grande dans leur budget.
Avec la collaboration de plus de 15
spécialistes, j'ai entrepris une vaste étude qui a abouti à la
publication de la série " Louer Acheter
Emprunter " qui comportera cinq ouvrages. Le premier de
ces ouvrages, " Un chez-moi à mon coût "
traite d'habitation.
Habitation : les mythes sont rois et
maîtres
L'achat d'une maison est à la frontière de
l'investissement économique et affectif. Ce mélange de cœur et de
raison entraîne toute sorte de fausses logiques financières.
La plus grande des fausses logiques est celle qui
met la décision d'acheter une propriété dans un contexte de
placement ou de profit alors qu'il s'agit plutôt de consommation.
Chaque logement a son coût, et l’important est de trouver
" Un chez-moi à mon coût ". Plus ses avantages
sont nombreux, plus un lieu sera coûteux, peu importe qu'il soit
loué ou acheté. On ne doit pas chercher à estimer combien une
maison " rapportera ", mais plutôt combien elle
" coûtera ". Se loger, c'est avant tout
consommer, et qui dit consommation dit coût.
Le contre-argument suivant surgit
rapidement : " Oui mais il me reste quelque chose à
la fin, je ne paie pas dans le vide toute ma vie comme les
locataires ". La vente d'une maison n'est que la dernière
étape d'une longue série d'opérations. De l'achat jusqu'à la
vente, un nombre important de sortie de fonds est requis. Lorsqu'on
tient compte de l'ensemble des opérations, on obtient un coût net.
Le montant récupéré à la fin n'est jamais assez important pour
compenser tous les débours. On se préoccupe beaucoup trop de ce
qu'on peut récupérer alors que la vraie question (le coût) est ce
qui est irrécupérable. Autrement dit, si je paie 10 $ et que
je récupère 2 $, le coût est 8 $. Les médias et le
grand public insistent énormément sur le 2 $ (la valeur des
maisons a augmenté de x %, on prévoit un marché actif, etc.)
alors qu'on oublie la vraie donnée : le coût réel de
8 $!
Nous nous sommes aussi attarder à d'autres
fausses logiques financières " Lorsque ma maison sera
payée, il ne m'en coûtera presque rien pour me loger. Pourquoi
payer un loyer toute sa vie? " " Une maison est
une épargne forcée rentable. " " En plus
d'être un placement sûr et une protection contre les effets de
l'inflation, une maison permet de profiter de l'effet de levier
financier. " Et bien d'autres encore. Nous avons tenté de
détruire les mythes non pas parce que nous sommes contre la
propriété – ce qui serait aussi absurde que d'être contre
la crème glacée, le bon vin ou les voyages –, mais plutôt
parce que la décision liée au logement est beaucoup trop
importante pour que les consommateurs s’en tiennent à des
analyses superficielles. Il nous apparaît évident que le processus
de décision a tout avantage à être amélioré.
Louer ou acheter : une mauvaise question
En dehors d'un contexte bien précis, la question
" Louer ou acheter? " n'a aucun sens. Acheter
quoi? Louer quoi? Comment peut-on affirmer par exemple qu'il est
moins coûteux de louer alors qu'il existe des milliers de logements
à louer plus coûteux que des milliers de logements à vendre, et
vice versa? La location ou l'achat sont simplement deux façons
différentes de supporter le coût du logement, et rien ne prouve qu’une
façon est toujours moins coûteuse que l'autre. La question
" Louer ou acheter? " n'est pas celle qu’il
faut se poser en premier lieu.
L'important est de supporter un coût qui est
conforme à ses objectifs personnels à long terme et à ses
préférences sur le plan de la qualité de vie. Ensuite, il suffit
de partir à la recherche d'un lieu " à son
coût ".
Le coût réel de la propriété
Mais comment calculer le coût d’un logement?
Dans le cas de la location, l'exercice est simple. Il suffit de
tenir compte des sorties de fonds car elles sont toutes
irrécupérables. Pour la propriété, c'est beaucoup plus complexe,
car les types de frais et leur fréquence varient (tous les mois,
tous les six mois, tous les quinze ans). Pour compliquer les choses,
certaines sorties de fonds ne sont pas des coûts (ex : la
portion capital des versements hypothécaires ) et certains coûts
ne sont pas des sorties de fonds (ex : le coût de renonciation
ou d'opportunité c'est à dire les revenus perdus en raison du fait
que le capital est immobilisé dans une maison au lieu d'être
investi ailleurs). Finalement, une partie des sorties de fonds est
récupérable. L'achat d'une maison, même s'il s'agit d'un bien
immobilier qui a toutes les apparences d'un placement, n'est qu'une
façon plus complexe d'assumer un coût de logement. Une maison
génère avant tout des coûts, pas des profits!
Nous croyons avoir réussi à élaborer des
méthodes inédites permettant d'établir le coût de la
propriété, en attaquant sur deux fronts : la rigueur et la
simplicité.
D'abord, nous avons visé la rigueur pour appuyer
nos propos sur une base solide. En ayant recours à l'actualisation
et à l'indexation nous avons établi un modèle rigoureux et fourni
des résultats concrets à partir de données réelles. Par exemple,
une propriété possédée durant 9 ans, payée 59 900 $
et revendue 105 000 $, a généré un coût de
1 125 $ par mois (en dollar de 1999). Ce calcul tient
compte de tous les frais engagés durant les 9 années et d'une
hausse de valeur de la propriété de 45 100 $ en 9 ans.
Ensuite, nous avons cherché à proposer des
outils simples et pratiques, utilisables rapidement. C'est ce que
nous avons appelé la méthode simple et rapide et sa dérivée, la
méthode du pifomètre. Ces méthodes permettent d'aboutir à un
résultat raisonnable en peu de temps et ainsi répondre aux besoins
de nos clients qui se questionnent tant au sujet de la propriété.
Un exemple de calcul selon la méthode simple et rapide est
présenté au tableau 1.Il s'agit du résultat final des principales
rubriques à considérer. En moins de 45 minutes on peut faire
visualiser le coût d'une propriété à nos clients. Selon ce
tableau, George assume un coût de 1 053 $ par mois pour
être propriétaire de son logement. Une analyse de 258 cas réels
semblables à celui de George nous a permit d'établir un tableau
présentant un lien entre le coût mensuel et la valeur de la
propriété. Par exemple, selon le tableau 2, une maison ayant une
valeur de 100 000 $ générerait un coût de
1 000 $ à 1 150 $ par mois, soit 1 % à
1,15 % de la valeur par mois (ce tableau exclut toutefois
l'estimation de la plus-value éventuelle au cours de la prochaine
année qu'il faut donc soustraire des coûts obtenus).
Tableau 1 Méthode simple et
rapide
Coût mensuel associé à la possession d’un logement
Ville : La Baie
Nom : Georges Cas : 199
|
Frais courants annuels (taxes,
électricité, assurances, maintenance) |
5
737 $ |
|
Travaux de réfection annuels
(obligatoires et facultatifs) |
1
450 $ |
|
Frais d’intérêts annuels |
2
975 $ |
|
Coût de renonciation annuel |
2
973 $ |
|
Augmentation ou diminution de la valeur
de la propriété au cours de la prochaine année |
(500)
$ |
|
Coût annuel |
12
635 $ |
|
Coût mensuel |
1
053 $ |
|
Coût mensuel par rapport à la valeur
de la propriété |
1,20
% |
Tableau 2 Coût mensuel par
rapport à la valeur de la propriété
