L'investissement immobilier a connu au milieu des
années '80 une croissance spéculative incroyable et sa
décroissance, début des années '90, fut tout aussi fulgurante et
douloureuse pour de nombreux investisseurs immobiliers (nous
assistons actuellement à un épisode similaire dans
l'investissement boursier).
Qu'est-ce que spéculer? C'est rechercher
un immeuble dont le prix payé sera inférieur à sa valeur
marchande, et le revendre vite-vite-vite à sa juste valeur OU
acheter un immeuble en espérant qu'il prenne une forte plus-value
à court terme dans un marché où la demande serait
supérieure à l'offre. La première façon est de
plus en plus rare et la deuxième, très risquée! La
plus-value d'un bien à la revente est tout de même une des 3
sources de rendement à considérer dans l'investissement
immobilier.
1. Liquidité
(cashflow)
La liquidité représente l'excédent des revenus
-moins- les dépenses et paiement des versements
hypothécaires. En fait, ce qu'il reste dans votre compte de
banque après un exercice financier. Dans cet exemple
(6 logements), la liquidité à la fin de l'exercice financier (12
mois) est de 5 530$. Le prix d'achat
est de 195 000$, le comptant initial (25%) est 48
750$. Donc ce montant investi de 48 750$ a
rapporté la somme de 5 530$, soit un rendement de 11,34%.
2.
Remboursement de capital
Le remboursement d'un prêt hypothécaire
comporte une partie "intérêts" et une partie
"capital". Dans notre exemple, un prêt de 146 250$
a été contracté, soit 75% du prix d'achat. Le coût de
l'hypothèque pour 12 mois est de 12 839$, soit 10 731$ en coût des
intérêts et 2 108$ en remboursement de capital. S'il y
avait vente de l'immeuble ou remboursement complet de l'hypothèque
après 12 mois, le solde à rembourser serait de 143
953$. Le remboursement de capital (équité sur hypothèque)
de 2 108$ additionné à la liquidité de 5
530$ (total: 7 827$) procure un rendement total sur le
montant investi (48 750$) de 15,67%.
3.
Plus-value à la revente (gain en capital)
En présumant que les conditions de financement
soient les mêmes et que l'acheteur souhaite obtenir le même
rendement que dans notre exemple, les revenus nets devront être
supérieurs pour obtenir une plus-value à la revente. Ainsi
supposons que, par une saine gestion, les revenus nets soient
de 20,000$, le prix de vente pourra osciller autour
de 210 000$, pour un rendement sur la liquidité
(6,174$) de 11,76%.
Vous constatez sans doute que le calcul du revenu net doit être
fait avec beaucoup de soin et de réalisme. Ceci fera l'objet
d'une prochaine chronique.
